Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026 – mitä hallituksen pitää tietää

Asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009) muutettiin lailla 535/2026, joka tuli voimaan 1. lokakuuta 2026. Muutos perustuu hallituksen esitykseen HE 34/2026 vp, ja eduskunta hyväksyi sen ympäristövaliokunnan mietinnön (YmVM 7/2026 vp) mukaisin vähäisin muutoksin.

Kyse ei ole kokonaisuudistuksesta vaan joukosta täsmennyksiä. Moni niistä koskee kuitenkin juuri niitä tilanteita, joissa hallitus tai isännöitsijä toimii viikoittain: kutsuja, tiedoksiantoja, huoneistokäyntejä ja häiriötilanteita. Tässä artikkelissa käymme muutokset läpi käytännön näkökulmasta. Pykäläviittaukset ovat muodossa luku:pykälä.

Muutokset yhdellä silmäyksellä

Aihe	Mikä on uutta	Säännös
Kokouskutsu	Kirjallinen kutsu toimitetaan huoneistotietojärjestelmään merkittyyn posti- tai sähköpostiosoitteeseen	6:21
Osallistumisoikeus	Osallistua saa se, joka on kokousta edeltävänä päivänä merkitty osakkaaksi osakeluetteloon tai huoneistotietojärjestelmään	6:7
Osakeluettelo kokouksessa	Nähtävillä pidetään osakkaan nimi ja osakkeiden määrät osakeryhmittäin	6:23
Osakkaan tiedonsaanti	Oikeus saada viipymättä jäljennös huoneistoaan koskevista asiakirjoista	7:6
Vuokrattu huoneisto	Osakkaalla on oltava tarpeelliset tiedot huoneiston käyttäjästä ja annettava ne yhtiölle perustellusta pyynnöstä	4:8
Kunnossapito	Yhtiön vastuulle on kirjattu rakenteiden ja eristeiden lisäksi ikkunat	4:2
Muutostyöt	Osakas vastaa muutostyönsä kunnossapidosta ja sen yhtiölle aiheuttamista lisäkustannuksista	5:1, 5:8
Vesimaksu	Mittarin vikaantuessa maksu voi tilapäisesti perustua luotettavasti arvioituun kulutukseen	3:4 a
Sähköautojen lataus	Latauspisteiden merkittävät kustannukset jaetaan hyötyvien huoneistojen kesken tasan, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole perustetta	6:33 a
Huoneistoon pääsy	Käynnistä sovitaan; jos se ei onnistu, käynti voidaan tehdä ennakkoilmoituksen jälkeen	8:1
Hallintaanotto	Uusia perusteita, muun muassa haittaa aiheuttava lyhytvuokraus	8:2
Varoitus ja päätös	Tiedoksianto myös sähköisesti; päätös annettava tiedoksi viipymättä	8:3 a, 8:4
Jäänyt omaisuus	Huoneistoon jäänyt omaisuus siirtyy määräajan jälkeen yhtiölle	8:8
Lunastuslauseke	Menettely sidottu huoneistotietojärjestelmän tietoihin	2:5
Autopaikat	Osakkeet voivat tuottaa oikeuden autopaikkaan toisessa rakennuksessa tai kiinteistössä	1:2, 1:13
Purkaminen	Selvitystilasta ja kiinteistön luovutuksesta voidaan päättää 4/5 enemmistöllä	6:38
Konkurssi	Konkurssiin hakeutumisesta päättää yhtiökokous	22:25

Yhtiökokous: kutsut, osallistuminen ja nähtävillä olevat tiedot

Kutsun toimitus. Kirjallinen kokouskutsu toimitetaan huoneistotietojärjestelmään (HTJ) merkittyyn posti- tai sähköpostiosoitteeseen, ja osakas voi tallentaa yhteystietonsa järjestelmään (6:21). Käytännössä kutsujen osoitelähde on nyt HTJ, ei yhtiön oma taulukko.

Kuka saa osallistua. Oikeus osallistua yhtiökokoukseen on sillä, joka on kokousta edeltävänä päivänä merkitty osakkeenomistajaksi osakeluetteloon tai huoneistotietojärjestelmään (6:7). Osallistujaluettelo kannattaa siis tarkistaa rekisteristä kokousta edeltävänä päivänä.

Mitä kokouksessa näytetään. Kokouksessa nähtävillä pidettävät tiedot ovat osakkaan nimi ja osakkeiden määrät osakeryhmittäin (6:23). Isännöintiliiton mukaan kotikuntaa ei enää esitetä.

Osakkaan uudet oikeudet ja velvollisuudet

Oikeus asiakirjoihin. Osakkaalla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiön hallussa olevista asiakirjoista, jotka koskevat hänen huoneistoaan ja joilla on merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon, kustannusten arvioinnin tai osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta (7:6). Yhtiö voi kieltäytyä, jos luovuttamisesta aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa, ja hallitus voi periä jäljennöksistä kohtuullisen maksun. Isännöintiliiton mukaan yhtiöllä ei ole velvollisuutta laatia uusia asiakirjoja pyynnön vuoksi.

Vuokranantajana toimiva osakas. Huoneistonsa toisen käyttöön luovuttavalla osakkaalla on oltava tarpeelliset tiedot huoneiston käyttäjästä, ja hänen on annettava ne yhtiölle perustellusta pyynnöstä (4:8). Tämä auttaa yhtiötä selvittämään häiriö- ja vahinkotilanteissa, kuka huoneistossa asuu.

Yhtiön tilat osakkaan käytössä. Osakkaan on hoidettava huolellisesti myös sellaisia käytössään olevia yhtiön tiloja, joiden käyttö ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen, ja ilmoitettava niissä havaitsemistaan vioista (4:3).

Muutostyön kunnossapito. Osakas vastaa muutostyönsä kunnossapidosta ja ylimääräisistä kunnossapitokustannuksista, joita muutos myöhemmin aiheuttaa yhtiölle (5:1 ja 5:8).

Kunnossapito ja kustannusten jako

Ikkunat. Yhtiön kunnossapitovastuulle on nimenomaisesti kirjattu huoneistojen rakenteiden ja eristeiden lisäksi ikkunat (4:2). Isännöintiliiton mukaan ikkunoita ei aiemmin mainittu säännöksessä erikseen.

Vain osaa osakkaista hyödyttävät uudistukset. Kun uudistus hyödyttää vain tiettyjä huoneistoja, merkittävät kustannukset peritään vain näiltä osakkailta ja heidän seuraajiltaan. Sama koskee nyt myös uudistuksen myöhempää kunnossapitoa (6:32 ja 6:33).

Sähköautojen latauspisteet. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty hyötyvien huoneistojen vastikeperustetta, latauspisteiden merkittävät kustannukset jaetaan niiden kesken tasan (6:33 a).

Vesimittarin vikaantuminen. Jos huoneistokohtainen vesimittari vikaantuu, maksu voi tilapäisesti perustua luotettavasti arvioituun kulutukseen (3:4 a). Säännöksen soveltamiseen liittyy siirtymäsäännös, joka riippuu mittarien asennusajankohdasta; tarkista oman yhtiösi tilanne säädöstekstistä.

Käyttötarkoituksen muutos. Huoneiston vastikeperusteen yhdenmukaistaminen käyttötarkoituksen muuttuessa ei enää vaadi osakkaan suostumusta, jos sitä kannattaa vähintään 4/5 kaikista muista kuin kyseisen osakkaan osakkeista ja äänistä (6:35).

Huoneistoon pääsy, häiriöt ja hallintaanotto

Käynti huoneistossa. Käynti on järjestettävä osakkaalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana. Jos aikaa ei saada sovituksi heistä johtuvasta syystä ja heille on annettu riittävästi aikaa vastata, käynti voidaan tehdä kohtuullisen ajan kuluttua ennakkoilmoituksesta. Muulla kuin sovitulla käynnillä huoneistoon on jätettävä kirjallinen ilmoitus, josta ilmenevät käynnin syy sekä kävijän nimi ja yhteystiedot (8:1). Sama koskee osakkaan käytössä olevia yhtiön tiloja.

Hallintaanoton perusteet. Huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi myös silloin, kun

• asuinhuoneiston lyhytaikainen vuokraaminen aiheuttaa yhtiölle tai osakkaille lisäkustannuksia tai haittaa, joka ylittää asumiskäytöstä aiheutuvan
• huoneistossa vietetään häiritsevää elämää
• ei noudateta sitä, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa vaaditaan
• on olemassa näihin rinnastuva erittäin painava syy (8:2).

Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto mainitsevat esimerkkinä tupakointikiellon rikkomisen. Kyse ei ole lyhytvuokrauksen yleisestä kiellosta.

Varoitus ja päätöksen tiedoksianto. Varoitus annetaan tiedoksi haastetiedoksiannon tavoin tai muuten todisteellisesti. Kirjatun kirjeen katsotaan tulleen tiedoksi seitsemäntenä päivänä. Sähköinen tiedoksianto on mahdollinen osakkaan rekisteröityyn sähköpostiosoitteeseen tai vuokralaisen kanssa sovittuun kanavaan, kun siitä lähetetään lisäksi muistutus toista kanavaa pitkin; tiedoksianto katsotaan tapahtuneeksi kolmantena päivänä muistutuksesta (8:3 a). Yhtiökokouksen hallintaanottopäätös on annettava tiedoksi viipymättä samalla tavalla, tai se on tehoton (8:4). Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton mukaan aiempi 60 päivän määräaika poistui.

Huoneistoon jäänyt omaisuus. Hallintaanoton jälkeen huoneistoon jäänyt omaisuus siirtyy yhtiölle vastikkeetta kuukauden kuluttua ilmoituksesta, tai neljän kuukauden kuluttua hallinnan saamisesta, jos ilmoitusta ei voida toimittaa. Jätteet ja selvästi arvottomat esineet saa hävittää heti, ei kuitenkaan valokuvia ja asiakirjoja (8:8).

Osakkeet, lunastus ja autopaikat

Lunastuslauseke. Lunastusmenettely kytkettiin huoneistotietojärjestelmään: hallituksen on ilmoitettava lunastukseen oikeutetuille kahden viikon kuluessa siitä, kun se on saanut tiedon siirrosta ja saajan tiedot, ja ilmoitettava asiasta Maanmittauslaitokselle viipymättä. Lauseke kattaa myös osakkeen murto-osan luovutuksen, ja arvontaan pääsevät vain lunastushinnan maksaneet (2:5). Ennen 1.10.2026 luovutettuihin osakkeisiin sovelletaan aiempia säännöksiä.

Osakeluettelo. Osakeluetteloon merkitään osakkaan kuolinpäivä, ja saajan on annettava hallitukselle lunastukseen liittyvät tiedot viipymättä (2:12 ja 2:13).

Autopaikat toisella kiinteistöllä. Osakkeet voivat tuottaa oikeuden hallita autopaikkaa toisessa rakennuksessa tai kiinteistössä, jota yhtiö hallitsee esimerkiksi pysyvän käyttöoikeuden, rasitteen, yhteisjärjestelyn tai osakeomistuksen perusteella. Yhtiöjärjestyksessä on mainittava paikan sijainti, tunnus sekä oikeuden peruste ja kesto (1:2 ja 1:13). Isännöintiliiton mukaan tämä ei ollut aiemmin mahdollista; muutos helpottaa yhteisiä pysäköintilaitoksia.

Osakeantivaltuutus. Hallitukselle annettu osakeantivaltuutus on voimassa kaksi vuotta, jollei lyhyemmästä ajasta päätetä (13:2).

Purkaminen, konkurssi ja erityinen tarkastus

Hallittu purkaminen. Yhtiön asettamisesta selvitystilaan ja kiinteistön luovuttamisesta voidaan päättää 4/5 enemmistöllä annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, jos kunnossapito aiheuttaisi osakkaille huomattavaa haittaa ja netto-omaisuus jaetaan käypien arvojen mukaan. Päätösehdotukselta edellytetään yksityiskohtaista sisältöä ja riippumattoman asiantuntijan arviota (6:38).

Konkurssi. Konkurssiin hakeutumisesta päättää yhtiökokous tai selvitystilassa selvitysmiehet. Hallitus voi päättää asiasta vain, jos odottaminen aiheuttaisi olennaista haittaa (22:25). Isännöintiliiton mukaan päätös kuului aiemmin hallitukselle.

Erityinen tarkastus. Erityistä tarkastusta koskevat säännökset täsmentyivät: hakemus on tehtävä kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta, hallituksen ja isännöitsijän on avustettava tarkastajaa, ja lausunnosta on ilmoitettava osakkaille kuukauden kuluessa (9:13–16).

Samaan aikaan muuttuivat huoneenvuokralait

Asuinhuoneiston ja liikehuoneiston vuokrausta koskevien lakien muutokset (531/2026 ja 532/2026, HE 33/2026 vp) tulivat voimaan samana päivänä. Taloyhtiön kannalta olennaisimmat kohdat asuinhuoneiston vuokrauksessa:

• Tupakointi. Tupakointi on kielletty huoneiston sisätiloissa, parvekkeella ja muissa huoneiston hallintaan kuuluvissa tiloissa, jollei vuokranantaja salli sitä. Luvan voi antaa vain, jos muu laki, viranomaisen määräys tai yhtiöjärjestys ei sitä estä (26 a §).
• Asukkaiden ilmoittaminen. Vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa asuvat (17 a §). Tämä tukee edellä kuvattua osakkaan velvollisuutta antaa tiedot yhtiölle.
• Soveltamisala. Laki ei koske lyhytaikaista ja tilapäistä majoitusta varten tapahtuvaa vuokrausta (2 §).
• Irtisanomisaika. Vuokranantajan irtisanomisaika on neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta, ja muuten kolme kuukautta (52 §). Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan tältä osin aiempaa säännöstä, jolleivät osapuolet sovi toisin.

Siirtymäsäännökset lyhyesti

• Ennen voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin perustuva vahingonkorvaus määräytyy aiempien säännösten mukaan.
• Ennen 1.10.2026 luovutettuihin osakkeisiin sovelletaan aiempia lunastuslauseketta koskevia säännöksiä.
• Ennen voimaantuloa vireille tulleeseen erityisen tarkastuksen hakemukseen, alkaneeseen konkurssiin ja alkaneeseen selvitystilaan sovelletaan aiempia säännöksiä.
• Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön on muutettava uusien säännösten vastainen yhtiöjärjestyksen määräys, kun se rekisteröi muun yhtiöjärjestyksen muutoksen.

Hallituksen muistilista

1. Päivittäkää kokouskutsujen osoitelähde. Varmistakaa, että kutsut lähtevät huoneistotietojärjestelmän yhteystietoihin, ja muistuttakaa osakkaita tallentamaan sähköpostiosoitteensa.
2. Tarkistakaa osallistumisoikeus rekisteristä kokousta edeltävänä päivänä.
3. Sopikaa, miten asiakirjapyyntöihin vastataan: kuka toimittaa jäljennökset, missä ajassa ja peritäänkö niistä maksu.
4. Päivittäkää huoneistokäyntien ohje: ajan sopiminen, ennakkoilmoitus ja huoneistoon jätettävä kirjallinen ilmoitus.
5. Päivittäkää varoitus- ja hallintaanottomenettely: tiedoksiantotavat, sähköisen tiedoksiannon muistutus ja päätöksen tiedoksianto viipymättä.
6. Käykää läpi lunastuslauseke ja siihen liittyvät määräajat.
7. Tarkistakaa kunnossapitovastuunjako ikkunoiden ja osakkaiden muutostöiden osalta ja päivittäkää vastuunjakotaulukko tarvittaessa.
8. Kertokaa vuokranantajaosakkaille velvollisuudesta pitää tiedot huoneiston käyttäjästä ja antaa ne yhtiölle pyydettäessä.
9. Tiedottakaa osakkaille ja asukkaille muutoksista, erityisesti tupakoinnista ja asiakirjojen saamisesta.

Tämä katsaus perustuu vahvistettuun säädöstekstiin. Aiempaa oikeustilaa koskevat vertailut on merkitty lähteensä mukaan, ja Isännöintiliiton keväällä 2026 julkaisemat yhteenvedot kuvaavat hallituksen esitystä, joka muuttui eduskunnassa vähäisiltä osin.