# Huoneiston hallintaanotto taloyhtiössä – perusteet ja menettely

> Milloin taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, miten varoitus ja yhtiökokouksen päätös tehdään, mitä määräaikoja on noudatettava ja miten vuokratulot käytetään.

Julkaistu 23.10.2026

Huoneiston hallintaanotto on taloyhtiön järeä keino puuttua tilanteeseen, jossa osakas jättää vastikkeet maksamatta tai huoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Se on raskas ja aikaa vievä menettely, ja siksi se kannattaa tuntea hyvin – ja sitä ennen kokeilla kevyempiä keinoja.

## Milloin huoneiston voi ottaa hallintaan

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukaan yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, jos

- osakas ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta – tämä on ylivoimaisesti yleisin syy
- huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai muille osakkaille
- huoneistoa käytetään olennaisesti muuhun tarkoitukseen kuin yhtiöjärjestyksessä on määrätty, esimerkiksi toimistotilaa asuntona
- huoneistossa vietetään häiritsevää elämää
- osakas tai asukas ei noudata järjestyksen säilymiseksi tarpeellisia sääntöjä.

## Ensin kevyemmät keinot

- **Maksuhäiriöt:** lähetä maksumuistutukset ja sovi tarvittaessa maksujärjestelystä osakkaan kanssa.
- **Häiriöt ja käyttötarkoituksen vastainen käyttö:** ota asia puheeksi ja keskustele osakkaan kanssa.

Häiritsevään elämään on käytännössä vaikea puuttua. Asukasta ei voi poistaa vain siksi, että joku kokee hänen elämäntapansa häiritseväksi, ja suurin osa naapurista kuuluvista äänistä on normaalia elämää. Häiriöt on pystyttävä **todentamaan**: naapureiden kannattaa pitää kirjaa siitä, milloin, millaista ja kuinka usein häiriötä esiintyy, ja ilmoittaa siitä yhtiölle kirjallisesti omalla nimellään. Yhtiön mahdollisuudet puuttua ovat paremmat, jos useampi naapuri kokee saman häiriön.

## Menettely vaihe vaiheelta

1. **Kirjallinen varoitus.** Hallitus antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen. Jos huoneisto on vuokrattu tai luovutettu muulle, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle tai muulle käyttäjälle. Tiedoksianto tehdään todisteellisesti; varmin tapa on haastemies.
2. **Mahdollisuus korjata tilanne.** Jos osakas maksaa erääntyneet saatavat tai korjaa menettelynsä varoituksen jälkeen, hallintaanottoon ei ole enää oikeutta. Usein pelkkä varoitus riittää.
3. **Yhtiökokouksen päätös.** Jos varoitus ei auta, asia viedään yhtiökokoukseen. Päätös tehdään tavallisella enemmistöllä, eikä asianomainen osakas saa osallistua päätöksentekoon.
4. **Päätöksen tiedoksianto 60 päivässä.** Päätös annetaan tiedoksi osakkaalle sekä vuokralaiselle ja muulle käyttäjälle **60 päivän kuluessa** päätöksestä samalla todisteellisella tavalla kuin varoitus. Ulkomailla asuvan osalta määräajan noudattamiseen riittää, että tiedoksiantohakemus haastemiehelle tehdään 60 päivän kuluessa.
5. **Moiteaika 30 päivää.** Osakas tai vuokralainen voi nostaa moitekanteen yhtiötä vastaan **30 päivän kuluessa** päätöksen tiedoksiannosta.
6. **Hallintaan ottaminen.** Jos osakas ei luovuta huoneistoa vapaaehtoisesti, yhtiön on haettava häätöä käräjäoikeudesta, ja ulosotto toteuttaa häädön. Yhtiö ei saa itse vaihtaa lukkoja.

## Hallintaanoton kesto ja vuokraaminen

Huoneiston voi ottaa hallintaan **enintään kolmeksi vuodeksi**. Hallituksen on vuokrattava huoneisto viipymättä käypään vuokraan. Jos hallintaanotto ei johtunut vuokralaisesta, hänellä on etuoikeus jatkaa vuokralaisena. Huonokuntoinen huoneisto on ensin korjattava, ja korjauskulut kuuluvat osakkaalle.

Vuokratuloista yhtiö saa periä hallintaanoton kulut, korjauskulut, maksamattomat vastikkeet ja hallinnan aikana erääntyvät vastikkeet. Ylimenevä osa tilitetään osakkaalle. Käytännössä korjaukset joudutaan usein maksamaan ensin yhtiön varoista, eivätkä vuokratulot aina riitä kattamaan kaikkea.

## Muistilista hallitukselle

- Dokumentoi maksumuistutukset, varoitukset, keskustelut ja häiriöilmoitukset huolellisesti.
- Käytä tiedoksiannoissa haastemiestä.
- Muista määräajat: päätöksen tiedoksianto 60 päivässä, moiteaika 30 päivää tiedoksiannosta.
- Varaudu siihen, että kulut voivat ylittää vuokratulot.
- Hanki tarvittaessa oikeudellista apua ennen yhtiökokousta.

## HallinnoIT tukee prosessia

- **Rästit näkyvät heti.** Saamisraportti näyttää jokaisen osakkaan avoimen saldon, ja maksumuistutuksen lähetät suoraan sovelluksesta.
- **Asiakirjat tallessa.** Varoitukset ja muut asiakirjat arkistoidaan yhtiön asiakirjoihin, joten dokumentaatio säilyy hallituksen vaihtuessakin.
- **Yhtiökokous valmiista pohjista.** Kokouskutsu ja pöytäkirja hallintaanottoa koskevine päätöksineen syntyvät HallinnoIT:ssä, ja allekirjoitettu pöytäkirja arkistoituu automaattisesti.
- **Hallintaanotto merkitään rekisteriin.** Huoneiston tietoihin merkitään, että yhtiö on ottanut asunnon haltuun, haltuunottopäivä, kuinka pitkäksi aikaa ja onko huoneisto vuokrattu.

## Usein kysytyt kysymykset

### Kuinka pitkäksi aikaa huoneiston voi ottaa hallintaan?

Enintään kolmeksi vuodeksi. Jos tarve jatkuu, on tehtävä uusi päätös.

### Kuka päättää hallintaanotosta?

Yhtiökokous, tavallisella enemmistöllä. Osakas, jonka huoneistoa asia koskee, ei saa osallistua päätöksentekoon.

### Saako yhtiö vaihtaa huoneiston lukot?

Ei. Jos osakas tai asukas ei luovuta huoneistoa, yhtiön on haettava häätöä, ja ulosotto toteuttaa sen.

### Riittääkö pelkkä varoitus?

Usein riittää. Jos osakas maksaa erääntyneet saatavat tai korjaa menettelynsä varoituksen jälkeen, hallintaanottoon ei ole enää oikeutta.

## Lähteet

- [Kiinteistölakimies – Asunnon haltuunotto](https://kiinteistolakimies.fi/artikkelit/asunnon-haltuunotto/)
- [Kiinteistölehti – Taloyhtiön on vaikea puuttua häiritsevään elämään – hallintaanottoa pidetään hankalana](https://www.kiinteistolehti.fi/taloyhtion-on-vaikea-puuttua-hairitsevaan-elamaan-hallintaanottoa-pidetaan-hankalana)
- [Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 8 luku (Finlex)](https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/2009/1599)

## HallinnoIT

- [Kokoukset ja pöytäkirjat](https://hallinnoit.fi/ominaisuudet/kokoukset-ja-poytakirjat/): Kokouskutsut valmiista esityslistasta, vaiheittain etenevä pöytäkirja ja sähköinen allekirjoitus.
- [Osakeluettelo ja asukasluettelo](https://hallinnoit.fi/ominaisuudet/osakeluettelo-ja-asukasluettelo/): Huoneistot, osakeryhmät, osakkaat ja asukkaat yhdessä rekisterissä. Tuonti HTJ:stä ja luettelot PDF:nä.
- [Vastikelaskutus](https://hallinnoit.fi/ominaisuudet/vastikelaskutus/): Vastiketavoitteesta kuukausilaskuiksi: vastikkeet, käyttömaksut, mittarilukemat, toimitustavat ja rästien seuranta.

---

Etusivu: https://hallinnoit.fi/ · HTML: https://hallinnoit.fi/oppaat/hallitus-ja-kokoukset/huoneiston-hallintaanotto/